15 05 2024

Contrato de reserva de vivienda: qué es, tipos y modelos

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La decisión de comprar una vivienda implica meses de búsqueda e infinitas visitas y conversaciones con particulares, promotores, inmobiliarias y entidades bancarias, entre otros. Desde que tomas la decisión de compra hasta que te conviertes en propietario son muchos los momentos en los que tienes que tomar decisiones. Este proceso recoge muchos aspectos a valorar y términos que para muchos, nos viene de nuevas, pero que son muy importantes conocer. 

Tras pasar por todo este trasiego y finalmente encontrar la casa de nuestros sueños, lo último que queremos es que otro comprador se adelante. Para ello, existen distintos acuerdos entre comprador y vendedor para formalizar el interés de una vivienda antes de firmar la escritura. Mientras tanto se pueden realizar otro tipo de trámites. Las opciones son dos: el contrato de reserva o el contrato de arras.

Si bien ambos conceptos garantizan la operación de compraventa del inmueble, no son exactamente lo mismo. En el siguiente artículo nos centraremos en hablar sobre el contrato de reserva de vivienda. Ya sea que busques primera o segunda residencia, o estés pensando en invertir en una promoción de obra nueva, este artículo te interesa. ¡Empezamos!

 

¿Qué es un contrato de reserva de inmueble?

El contrato de reserva de vivienda es un documento que avala la intención de comprar la vivienda y sirve de garantía ante el vendedor, asegurando que la compraventa va a llevarse a cabo. El funcionamiento de este contrato es sencillo. La reserva se realiza cuando el comprador paga un porcentaje del valor total del inmueble, conocida como “la seña de compra de una vivienda”, que posteriormente se restará del precio de la vivienda. 

A través de este acuerdo de reserva del inmueble, el comprador se acerca a convertirse en el propietario de la vivienda. Y el vendedor se compromete a entregar el inmueble en el plazo acordado. 

 

Diferencias entre contrato de reserva y contrato de arras

Pese a que ambos contratos parezcan lo mismo, se tratan de conceptos diferentes. Si bien es cierto que el contrato de arras también es un documento que formaliza la compraventa y donde se destina una cantidad de dinero del valor de la vivienda, en el caso del contrato de reserva con señal nos referimos a viviendas de obra nueva que se compraron directamente a las promotoras.

Pero esto no es todo. La principal diferencia reside en el incumplimiento del contrato. Mientras que el contrato de arras se puede rescindir siempre y cuando se asuma la indemnización correspondiente, el contrato de reserva reserva de una vivienda con señal, solo podría anularse si existiese en él una cláusula que lo aprobase.

Además, otra diferencia entre ambos contratos radica en su regulación. La seguridad jurídica en el contrato de reserva de vivienda se ve reducida ya que no está regulado por el Código Civil, como lo está el contrato de arras. Por el contrario, está regulado por la Ley de Ventas a Plazos de Bienes Muebles.

 

Modelos de reserva de vivienda señal: ¿qué debe incluir?

En la plantilla del contrato de reserva de vivienda podemos encontrar los datos personales del comprador y el vendedor, la descripción detallada del inmueble, el importe de la señal de la vivienda, la forma de pago y todas las cláusulas que han pactado por ambas partes, así como la cláusula de rescisión, si cabe. 

Recordemos que estas condiciones son de obligado cumplimientos para ambas partes, y son la formalización del posterior contrato de compraventa . Existen dos modelos de reserva de vivienda con pago de la señal:

  • Contrato de reserva en fase de precomercialización. Cuando el lanzamiento de la promoción es anterior a la obtención de la licencia de obra y la póliza de avales. En este caso, la señal aportada por el comprador no está sujeta a IVA y el plazo máximo de validez es menor. Además, no es una reserva vinculante, por lo que puedes desistir y recuperar las cantidades aportadas si finalmente se decide no continuar con la compra.
  • Contrato de reserva en fase de comercialización. En el caso contrario encontramos que el inmueble en cuestión ya está en fase de comercialización. En este caso, la señal sí que incluye el IVA, y salvo pacto en contrario es vinculante.

 

¿Cuál es el porcentaje de la señal para la reserva de una vivienda?

La señal para la reserva de un inmueble oscila entre el 1% y el 5% del precio final de la vivienda. Cuanto más amplio sea el plazo de firma y la formalización de la operación, o cuanto mayor sea el valor del inmueble, más alto será el porcentaje. A su vez, si la venta se vuelve complicada, la señal puede reducirse para dar facilidades al comprador.

Por norma general, en la Costa del Sol las viviendas de obra nueva por debajo de los 700.000€  se suelen reservar con montos que oscilan entre los 5.000€ y los 10.000€, los cuales con frecuencia no son re-embolsables tras la firma del contrato de compraventa, salvo que el comprador no pase el proceso de blanqueo de capitales y sea el promotor quien deniega la compra. Para viviendas de lujo, el % aplicable a la reserva está entre 1%-3% sobre el valor de la propiedad.

En cualquier caso, las ventajas de firmar un contrato de reserva de compra de una vivienda son muchas. Se trata de una garantía que te acerca a la casa de tus sueños.

 

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