Manual: Entrega de la Vivienda de Obra Nueva Terminada en España

La compra de una propiedad es un momento muy importante y emocionante en la vida. Es un momento de ilusión y proyección de futuro. En Prime Invest sabemos que el proceso de compra puede ser tedioso para cualquier persona de a pie. Por eso, queremos ayudarte a conocer los hitos que se producen y los pasos que debes seguir desde que se coloca el último ladrillo hasta que finalmente te hacen entrega de tu nueva vivienda. Durante este periodo se deben realizar ciertos trámites.

Los pasos como empresa constructora para entrega de vivienda de obra nueva

En primer lugar, una vez se termina la obra, la Dirección Facultativa de la empresa constructora emite el Certificado de Final de Obra (CFO) y se lo entrega al promotor, este documento, es además visado por el Colegio de Arquitectos. Con este certificado en mano, el promotor se dirige al Ayuntamiento y presenta la Declaración Responsable. 

La Declaración Responsable ha supuesto una simplificación del proceso de solicitud de la Licencia de Primera Ocupación (LPO) tanto en trámites como en tiempo. La declaración responsable se presenta ante el Ayuntamiento correspondiente y es una manifestación del interesado de iniciar una actividad bajo su propia responsabilidad asegurando cumplir todos los requisitos legalmente exigibles, dicha Declaración tiene la misma validez que la LPO, a los efectos del otorgamiento de escrituras públicas de venta o de declaraciones de obra nueva para su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad. 

Una vez realizados estos trámites, el promotor reúne toda la documentación necesaria y la presenta ante Notario. En este momento se firma el Acta de Final de Obra (AFO), que certifica que se han ejecutado y acabado las obras y construcciones de acuerdo con el proyecto y las licencias previamente otorgadas. Este acta se inscribe en el Registro de la Propiedad y hace que las distintas viviendas dejen de figurar como “obra en construcción” y pasen a hacerlo como “obra terminada”. Normalmente hay un plazo de 3 semanas desde que se presenta hasta que la inscripción aparece publicada en el Registro y por tanto, reflejada en la nota simple de la finca de tu vivienda. 

Es en este momento cuando se abre el proceso de escrituración y entrega de la vivienda y cuando tu contrato privado puede elevarse a escritura pública para así, perfeccionar el negocio jurídico de la compraventa.

Los pasos como comprador para la entrega de vivienda de obra nueva

Ahora que conoces, a grandes rasgos, los trámites que se deben llevar a cabo antes de que tengan lugar las entregas de viviendas, vamos a conocer los pasos que debes seguir tú como comprador. 

Imagina que llegas a una promoción cuya construcción está terminada. Ves la casa de tus sueños y te decides a adquirirla. Cuando se compra sobre plano, el proceso habitual es firmar el contrato de reserva, que bloquea esa vivienda del mercado a tu favor, luego el contrato privado de compraventa, y finalmente la Escritura ante Notario.

Cuando la obra está terminada, es habitual prescindir del contrato privado,  firmar solamente la reserva con un reducido importe y escriturar en un plazo de entre 30 a 90 días. Si el comprador es extranjero, es fundamental que aporte el Número de Identidad de Extranjero (NIE) y una cuenta bancaria española. 

Antes de la Formalización de la compraventa ante Notario, el comprador debe pasar un proceso de Prevención de Blanqueo de Capitales (PBC), en el que el objetivo es comprobar que el cliente ha obtenido los fondos para la adquisición del bien inmueble de forma lícita, esto se puede demostrar, por ejemplo, aportando las 3 últimas nóminas, la declaración de impuestos, la escritura de venta de otra propiedad, etc. Es obligatorio obtener la aprobación de la Auditoría de PBC antes de ir a Notaría. 

Durante este proceso, si no has visto tu vivienda ya terminada, puedes realizar una visita de cortesía. No debemos confundir la visita de cortesía con la visita posterior a la firma, en la cual se realiza la lista de repasos. 

Con el proceso de PBC aprobado, la documentación en regla y la visita de cortesía realizada, llega el gran momento: la Formalización de la Compraventa ante Notario. 

Formas de financiación de la compraventa

Antes de comenzar todo el proceso, habrás tenido que rellenar un formulario, frecuentemente llamado Know Your Costumer (KYC), en el cual indica si compras con fondos propios o con financiación hipotecaria. Estudiemos ambos casos: 

Fondos Propios

A riesgo de caer en una obviedad, si compras con fondos propios no hará falta que te pongas en contacto con una entidad bancaria. Únicamente será necesario que puedas facilitar la documentación económica necesaria que pueda respaldar que dichos fondos se han obtenido legalmente.

Recordemos que hay un plazo de 3 semanas desde que el promotor presenta el AFO hasta que se realiza la inscripción en el Registro de la Propiedad y finalmente aparece publicada. En este plazo de 3 semanas, es práctica habitual que el comprador, si así lo desea, decida formalizar la escritura ante Notario. 

Subrogación o financiación hipotecaria con terceros

Si nos inclinamos por la financiación, existen dos opciones: 

• Subrogación al préstamo del promotor: el comprador cuenta con la posibilidad de colocarse en el lugar del vendedor y ser el nuevo deudor del préstamo que el promotor solicitó para la construcción de la vivienda. Normalmente las condiciones de este tipo de financiación suelen ser más ventajosas para el comprador. Hay que tener en cuenta que, al optar por este tipo de financiación, nuestra hipoteca estará con el banco que haya financiado al promotor y por tanto, nos ahorraríamos gastos como el de tasación.

• Préstamo Hipotecario con otras entidades: la otra opción sería solicitar una hipoteca nueva con la entidad financiera que elijamos. 

Una vez has decidido qué entidad financiera va a gestionar tu hipoteca, es el momento de avanzar en la tramitación de tu hipoteca. Para ello, deberás presentar documentación sobre tu situación personal, laboral y fiscal que será imprescindible para realizar el estudio de viabilidad y evaluación de riesgos. Por regla general, un banco suele tardar entre 15 y 45 días en dar una respuesta. 

Una vez te comuniquen si la hipoteca está aprobada, pasamos a la tasación, comprobación registral y, finalmente, aprobación definitiva. Pero antes de firmar la hipoteca la Ley vigente pretende asegurar que los interesados entiendan lo que van a firmar. Para eso, se ha implementado un proceso: 

1. Entrega de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) y la FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas).
2. Entrega del proyecto de contrato, con todos los gastos desglosados.
3. Información completa sobre los gastos de la operación, y a quién corresponden.
4. Entrega por escrito de las condiciones y garantías de los posibles seguros contratados.
5. Manifestación firmada por el prestatario: esta firma asegurará que has recibido toda la información anterior y que te ha sido explicada.
6. Asesoramiento obligatorio y gratuito ante notario a escoger por el prestatario. Este último asesoramiento ante notario corroborará que has entendido por completo  los contratos, productos, intereses, bonificaciones, y demás obligaciones y derechos que tienes como prestatario.

¡Ya estás listo para firmar las escrituras de compra e hipoteca y ser el propietario de tu nueva casa! En el siguiente apartado te contamos cómo es el proceso de escrituración de tu nueva vivienda y cómo se procederá a la entrega de esta.

Cómo es el proceso de escrituración y entrega de la vivienda

Preparación de la escritura pública de compraventa

Para la preparación de la escritura de compraventa ante notario es necesario que cada parte interviniente se responsabilice de haber recopilado y aportado en el momento de la firma, la documentación necesaria para identificarse y poder completar la escritura con éxito. 

Documentación a presentar por el comprador en Notaría

La documentación que debes de presentar dependerá de tu persona, es decir, si has realizado la compra como persona física o si por el contrario has actuado bajo persona jurídica. Dependiendo de cual sea tu caso, deberás de presentar una documentación u otra. Te detallamos cada uno de los documentos para ambos supuestos. 

Para personas físicas:

• Documento original de identificación de todos los compradores involucrados:  DNI y en caso de ser extranjero Pasaporte y NIE. 
• Capitulaciones matrimoniales o documento acreditativo en el caso de estar casado en régimen distinto al legal primario de su nacionalidad (traducido y apostillado).
• Poder de representación, en su caso (traducido y apostillado).
• Justificante de todos los pagos realizados a la propiedad hasta la fecha de la escritura, detallando números de cuentas de origen y destino, así como los titulares de las mismas
• Cheque bancario nominativo a favor de la sociedad vendedora. Con el importe íntegro de la cantidad pendiente a abonar a firma de llaves y faldón del cheque.
• Justificante de pago de la provisión de fondos para la futura liquidación de la Comunidad de propietarios.
• El cliente debe de llevar el original del aval de las cantidades avaladas.

Para personas jurídicas:

• Original de la escritura de constitución.
• La escritura de poder. 
• El CIF.
• El Documento Nacional de Identificación (DNI) del apoderado firmante. En caso de que la parte adquirente sea extranjera, deberán presentar su pasaporte en vigor y NIE. 
• Acta de Titularidad Real.
• Justificante de toddos los pagos realizados a la propiedad hasta la fecha de la escritura, detallando números de cuentas de origen y destino, así como los titulares de las mismas
• Cheque bancario nominativo a favor de la sociedad vendedora. Con el importe íntegro de la cantidad pendiente a abonar a firma de llaves y faldón del cheque.
• Justificante de pago de la provisión de fondos para la futura liquidación de la comunidad de propietarios.
• El cliente debe de llevar el original del aval de las cantidades avaladas.

Documentación a presentar por el vendedor en Notaría

• DNI en vigor del apoderado firmante.
• Poderes que le habiliten a firmar en nombre de la sociedad propietaria.
• Escritura de División Horizontal o título de propiedad.
• Licencia de Primera ocupación o Declaración responsable.
• Justificante de pago de IBI del año anterior de la unidad de venta (o de la parcela, de no haberlos individuales).
• Certificado de estar al corriente en la Comunidad.
• Certificado Energético del edificio.
• Referencia catastral de la vivienda (o de la finca matriz, de no haberla individual).

Protocolo de firma de escritura ante notario

¿Cómo es el protocolo a seguir en la firma ante notario? Te lo contamos en cinco sencillos pasos:

1. En primer lugar, el notario procederá a la lectura de la escritura de compraventa.
2. Una vez hecha la lectura, firmará primero el vendedor, en segundo lugar, los compradores y por último el notario.
3. El comprador entregará al vendedor el cheque con el resto de las cantidades a pagar y devolverá el original del Aval.
4. La persona en representación del vendedor hará entrega del maletín de bienvenida, que contiene: las diferentes llaves y mandos, los boletines de suministro y el resto de documentación de su vivienda y un USB con el manual de uso de ésta. Los compradores firmarán el documento confirmando haber recibido las llaves y el resto de documentación. 
5. Las partes podrán pedir al personal de notaría una copia simple electrónica de la escritura de compraventa, que podrá recibir de forma instantánea.

Qué gastos tiene la escrituración de una vivienda de primera transmisión

Uno de los gastos a tener en cuenta son los honorarios del notario. Están regulados a nivel estatal, por lo que todos cobran según el arancel fijado además, estos gastos dependen del precio de venta del inmueble.

También hay que contar con los gastos de inscripción del título en el Registro de la Propiedad, nuevamente, los gastos están fijados por la normativa estatal y dependen directamente del precio del inmueble.

Además, hay que contar con los impuestos legalmente exigibles, en el caso de compra de vivienda de obra nueva el más importante es el IVA, que en toda la península tiene un tipo impositivo del 10%, y al que hay que añadir el impuesto de Actos Jurídicos Documentados que en Andalucía es del 7% y es el tributo aplicable a los documentos notariales.

El único gasto opcional es el de Gestoría. El cliente puede encargar la tramitación de la liquidación de los impuestos y del registro a una gestoría, en este caso estos fijan sus propias tarifas, o bien tramitarlo por sí mismo.

Gestiones posteriores a la firma de la Escritura Púlica de Compra Venta

Una vez has firmado la escritura y se te ha entregado tu vivienda, existen algunas gestiones que debes y/o puedes realizar como es la contratación de suministros, el alta en la comunidad de propietarios, el servicio de atención post venta o las responsabilidades y garantías de edificaciones residenciales. Te detallamos cada una de estas gestiones.

Contratación de suministros

Desde hace unos años, la comercialización de energía eléctrica está liberalizada, por lo que para realizar su contratación puede ponerse en contacto con cualquiera de las comercializadoras de energía del mercado y contratar con aquella que ofrezca la opción que se ajuste más a sus necesidades.

Recomendamos encarecidamente que se realice la contratación de los servicios individuales de suministros a la mayor brevedad posible, así como que pruebe sus instalaciones, siempre antes de la mudanza/ primera ocupación de la vivienda.

En general, para contratar cualquier servicio individualizado, le pedirán:

• El nombre de la persona que contrata el servicio. 
• La escritura de la propiedad.
• D.N.I / N.I.F del contratante.
• Certificado de Instalación emitido por la empresa instaladora.
• Licencia de primera ocupación.
• Código CUPS. 
• La designación de una cuenta corriente o libreta de ahorro en la que domiciliar el pago de los recibos de consumo. 

Comunidad de propietarios

El comprador debe notificar al administrador de la comunidad de propietarios su condición de nuevo propietario de la vivienda recientemente adquirida, dándole sus datos de contacto así como la cuenta corriente o libreta de ahorro en la que domiciliar el pago de los recibos de comunidad.

Postventa

Todos los promotores ponen a disposición del comprador un servicio de atención al cliente donde poder ser atendido.

Aunque su vivienda cumpla con todos los procedimiento de calidad, recomendamos que hagan una primera revisión de su vivienda antes de las mudanzas y/o amueblamiento, para detectar cualquier incidencia pendiente.

Una vez tenga dados de alta todos los servicios en su vivienda y haya podido comprobar el estado de la misma, se coordinará una visita con el departamento técnico de la promotora para revisar las posibles incidencias observadas. 

Los técnicos responsables de la visita se pondrán en contacto con ustedes para visitar su vivienda y tomar nota de las incidencias registradas, posteriormente procediendo a la reparación.

Los operarios encargados de las reparaciones llevarán un parte de trabajo. Por favor, compruebe que los datos que figuran en el parte son correctos. Feche y firme el parte si acepta la reparación efectuada. Rellene el apartado de observaciones si no está conforme con ésta, detallando el motivo de su disconformidad. 

Responsabilidades y garantías

Las garantías aplicables a la edificación residencial, aparecen definidas en la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (L.O.E.), garantías cuyo plazo comienza desde la fecha en la que se suscriba el Acta de Recepción de Obra (Art. 6.5). Te contamos las garantías a las que teines derecho:

• Durante un año, de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.
• Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
• Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

Los aparatos electrodomésticos instalados en su vivienda están cubiertos por las garantías dadas por los fabricantes de los equipos, especificadas en sus instrucciones de uso, que en el ámbito de la Unión Europea es de mínimo dos años (según la Directiva 1999/44/CE sobre la venta y las garantías de los bienes de consumo, art. 5.1) En caso de avería, deberá dirigirse al Servicio Técnico de la marca correspondiente.