Arras confirmatorias: Qué son, diferencias y qué información incluir

Comprar o vender una nueva vivienda es una de las decisiones más importantes a lo largo de nuestra vida. La tramitación del contrato de compraventa puede suponer un auténtico desafío burocrático y es normal que surjan dudas sobre qué incluir y qué no. Para evitar posibles problemas jurídicos en el futuro, es esencial estar bien informado sobre el tema y pactar con antelación todas las condiciones por ambas partes.

Uno de los pasos que no puede faltar en una compraventa es el contrato de arras entre el comprador y el vendedor, un acuerdo privado para formalizar el compromiso de compra. También se conoce como anticipo y entre otras cosas, conlleva un plazo para que se realice el primer pago. En el artículo de hoy os contamos con detalle qué tipos de contrato de arras existen, centrándonos especialmente en uno de ellos: las arras confirmatorias. ¡Sigue leyendo!

¿Qué es un contrato de arras confirmatorias y para qué sirve?

Las arras confirmatorias son un tipo de contrato de arras donde el vendedor recibe por parte del comprador un adelanto del precio total a pagar, que previamente ha sido acordado por ambas partes e incluido en el contrato de compraventa.

En otras palabras, se trata de un precontrato privado entre las dos partes que se incluye como un elemento más del contrato de compraventa. Por un lado, el comprador entrega la cantidad de dinero estipulada para garantizar su compromiso de adquisición de la vivienda, mientras que el vendedor se compromete a reservar el inmueble hasta que se lleve a cabo la compra entera.

Cuando decidimos comprar una vivienda, pueden surgir nuevas circunstancias que ralentice el momento para adquirir el inmueble. Por ejemplo, encontrar financiación o solicitar una hipoteca. Un contrato de arras confirmatorias sirve para asegurar que, durante ese tiempo de gestiones por parte del comprador, el vendedor no cede su vivienda a un tercero. 

Al contrario que con otros tipos de contratos de arras, las arras confirmatorias son una manera de garantizar el cumplimiento de las obligaciones por parte del comprador y del vendedor. 

Consecuencias del incumplimiento de las arras confirmatorias

Existen consecuencias al incumplimiento de las arras confirmatorias. Veamos a continuación cuáles son:

• Si el incumplimiento viene por parte del comprador, el vendedor puede obligar a realizar el pago. Por el contrario, perderá las arras y seguramente deba abonar una indemnización por daños y perjuicios, además de los intereses que procedan del incumplimiento.
• Si el incumplimiento viene por parte del vendedor y decide no vender la vivienda después de transcurrido el plazo acordado, el comprador podrá obligarlo a hacerlo, además de recibir los intereses sobre el importe de las arras. 

En definitiva, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento. Si la parte incumplidora no hace frente a sus obligaciones, deberás acudir a la vía judicial civil para exigir que se lleve a cabo el contrato, o bien, resolverlo con el pago de una indemnización por daños y perjuicios, además de los intereses que toquen. 

¿Qué se debe añadir en el contrato de arras confirmatorias?

Las arras confirmatorias no están reguladas expresamente en el Código Civil, aun así se utilizan mucho a la hora de comprar o vender un inmueble. En este caso, ambas partes deben dejar por escrito cuál es la cantidad que se abonará. Esta se imputará en el precio final de la compraventa.

El contrato de arras afirmatorias puede ser un documento privado, aunque es aconsejable que se formalice en escritura pública ante notario para mayor seguridad de que se formalice. Estos son los datos que debe incluirse para garantizar su validez:

• Los datos personales de identificación del comprador y del vendedor.
• La descripción del inmueble que se va a incluir en el contrato de compraventa.
• El precio de venta final de la vivienda, la forma de pago y los plazos (si los hay).
• El importe de las arras, es decir, el porcentaje del precio total de la compraventa que el comprador debe entregar al vendedor previamente.
• El tipo de arras del que se trata, además de las consecuencias de su incumplimiento.
• La firma de ambas partes.

¿Qué diferencia hay entre las arras confirmatorias y penitenciales o las penales?

Las arras confirmatorias no son el único tipo de arras. También existen las arras penitenciales y las penales, pero las consecuencias derivadas de su incumplimiento difieren las unas de las otras:

• Las arras confirmatorias operan como un adelanto de la cantidad final y una garantía que respalda la transacción en el futuro. Por otro lado, las arras penitenciales buscan establecer una compensación en caso de que alguna de las partes renuncie al acuerdo, mientras que las arras penales conllevan una sanción en situaciones de incumplimiento.

• Las arras confirmatorias buscan reforzar el compromiso de la transacción y asegurarla, al igual que las penales. Por el contrario, las penitenciales no generan la obligación de formalizar el contrato de compraventa.

• El no cumplimiento no exime al infractor de sus responsabilidades, y la otra parte puede exigir la formalización de la compraventa. Esto no aplica en el caso de las arras penitenciales.

• Otra de la diferencia entre las arras penitenciales y confirmatorias, es que las primeras deben quedar explícitamente detalladas en el contrato de compraventa. A diferencia de las confirmatorias que si en el contrato no queda claramente especificado que tipo de arras son, se asumirá que lo son confirmatorias.

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