A la hora de comprar vivienda en la Costa del Sol, muchos dudan entre obra nueva y segunda mano. En Prime Invest, asesoramos a quienes comparan ambas opciones o plantean vender su propiedad en un futuro próximo. Aunque el ITP o Impuesto de Transmisiones Patrimoniales solo aplica a viviendas de segunda mano, es importante entenderlo para tomar decisiones acertadas. Conocer su funcionamiento permite comparar cargas fiscales y anticipar costes.
En este artículo resolvemos las dudas más comunes sobre el ITP en la compraventa de viviendas, cómo se calcula, cuándo se paga y en qué casos se aplica , con un enfoque práctico pensado para compradores e inversores que buscan transacciones seguras en la Costa del Sol. ¡Empezamos!
¿Qué es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
Al comprar una vivienda que ya ha sido propiedad de otra persona o sociedad, además de pagar el precio de la compra venta, es necesario pagar otros gastos asociados con la transacción. En este caso, el ITP es un impuesto cedido a las Comunidades Autónomas que grava las transmisiones patrimoniales onerosas, como la compraventa de bienes inmuebles de segunda mano, operaciones societarias y otros actos jurídicos documentados.
Si estás adquiriendo un inmueble directamente al promotor y la vivienda se ha construido desde cero, como es el caso en la mayoría de nuestras promociones de obra nueva, no se aplica ITP, sino el IVA (Impuestos sobre el Valor Añadido) y el AJD (Actos Jurídicos Documentados).
Sin embargo, conocer bien el funcionamiento del ITP es clave para inversores que comparan opciones entre viviendas de nueva construcción y propiedades de reventa, o para quienes desean vender su inmueble más adelante.
¿Qué tipos de ITP se aplican a la vivienda en Andalucía?
Desde 2021, Andalucía ha simplificado el tipo impositivo del ITP para compraventa de viviendas de segunda mano:
- Tipo general único para los bienes inmuebles es del 7% sobre el valor de la vivienda transmitida.
Sin embargo, hay tipos reducidos en ciertos casos:
- Del 6% si la transmisión de inmueble está destinado a vivienda habitual y el valor del mismo no supera los 150.000 euros.
- Del 3,5% cuando el valor de la vivienda no supera los 150.000 euros, se destina a vivienda habitual y es una persona menor de 35 años, víctima de violencia doméstica, de terrorimso o la vivienda se encuentre en un municipio con problema de despoblación.
Es importante consultar con un asesor especializado para comprobar si se puede aplicar alguno de estos tipos reducidos.
¿Cómo calcula Hacienda el ITP en viviendas de segunda mano?
Un aspecto importante para compradores que están valorando adquirir viviendas de segunda mano es que la base imponible del ITP se establece sobre el valor real del inmueble y este no siempre coincide con el precio de compraventa pactado entre el comprador y el vendedor.
La Agencia Tributaria puede aplicar el valor de referencia catastral, un sistema que pretende evitar operaciones por debajo del valor de mercado. Si este valor es superior al de la escritura, el ITP se calculará sobre dicho valor. Y si es inferior, se tomará como base el valor escriturado.
En otras palabras, el ITP se calcula sobre el valor más alto entre el precio de venta de un inmueble y su valor de referencia catastral. Por eso recomendamos contar siempre con asesoramiento jurídico y fiscal si se compra una vivienda de segunda mano en Andalucía.
¿Qué ocurre si no se paga el ITP de una vivienda a tiempo?
El ITP en Andalucía tiene un plazo general para su abono de 30 días hábiles a partir del momento en que ocurre el hecho imponible. Si no se paga dentro de este plazo legal, el comprador se expone a recargos, intereses de demora y posibles sanciones por parte de la administración autonómica.
Por eso, aunque la vivienda sea de segunda mano y se compre sin intermediación de una promotora, es crucial planificar este pago con antelación, especialmente si se están gestionando otros gastos como hipoteca, reformas o mudanza.
Prime Invest: expertos en marketing inmobiliario y acompañamiento en todo el proceso
En Prime Invest no solo vendemos propiedades de obra nueva: ayudamos a los promotores a vender más y mejor. Somos la agencia de marketing y comercialización que conecta promociones con el público adecuado.
Conocemos los impuestos que afectan a la compraventa de vivienda en Andalucía, tanto si hablamos de ITP en segunda mano como de IVA y AJD en obra nueva. Nuestra experiencia en la Costa del Sol nos permite anticipar dudas, resolverlas y aportar tranquilidad a promotores y compradores.
Si quieres conocer nuestras promociones de obra nueva en la Costa del Sol, ¡contacta con nosotros! Te acompañamos en la decisión de compra más allá de la vivienda. Ya seas promotor, inversor o comprador final, ponemos a tu disposición nuestro conocimiento del mercado.