Si inviertes en España y contemplas el alquiler como vía de rentabilidad, es importante que conozcas lo siguiente: la Ley 12/2023 de Vivienda introduce la figura del gran tenedor, que afecta principalmente a entidades y personas que son propietarios de un número significativo y cerrado de propiedades, con el objetivo de proteger a los arrendatarios y equilibrar el mercado, especialmente en zonas tensionadas, para dar estabilidad y previsibilidad al mercado.
Se centra en regular el mercado del alquiler y en facilitar el acceso a la vivienda, especialmente a jóvenes y personas en situación de vulnerabilidad. Entre el marco regulatorio que establece la reciente Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario, uno de los más importantes es la regulación de los grandes tenedores de vivienda.
Para un inversor internacional interesado en obra nueva de alto nivel como es la Costa del Sol o Islas Baleares, esta definición solo empieza a ser relevante cuando escalas cartera. Si vas a comprar una vivienda o un pequeño paquete, no entras en la categoría. Pero si exploras estrategias build-to-rent o compras cartera, entra en juego un marco regulatorio y fiscal específico.
¿Qué es exactamente un gran tenedor?
En el marco legal español, se considera gran tenedor a la persona física o jurídica que:
- Posee más de 10 inmuebles urbanos destinados a uso residencial.
- Tiene más de 1.500 m² construidos de uso residencial.
Quedan excluidos los garajes y los trasteros de este umbral. También aplica a personas jurídicas que, a través de diversas entidades dispongan de un número similar de propiedades. Esta definición se utiliza para activar reglas específicas en determinadas situaciones del alquiler.
El objetivo de esta figura es establecer un marco claro de responsabilidades para los propietarios con carteras amplias, diferenciándose de los pequeños propietarios. Entre otras medidas, fija límites y referencias para incrementar de rentas en determinados supuestos, con el fin de dar estabilidad al mercado y mejorar la accesibilidad a la vivienda.
En situaciones concretas, como alquiler en zonas tensionadas, actualización anual de rentas, prórrogas por vulnerabilidad acreditada o ciertos procedimientos de desahucio, cuando el titular es gran tenedor se aplican reglas y pasos específicos. Conocerlo de antemano te permite proyectar ingresos y plazos con precisión y tomar decisiones de inversión con más previsibilidad y tranquilidad.
Implicaciones de ser un gran tenedor según la nueva ley de vivienda
Las implicaciones de ser un gran tenedor en España, bajo el marco regulatorio de la nueva ley de vivienda, son las siguientes:
Regulación de precios y alquileres
Los grandes tenedores están sujetos a un marco regulatorio más estricto que limita cuánto pueden aumentar el alquiler anualmente, incluso en casos de nuevos contratos o renovaciones. Esto pretende evitar incrementos desproporcionados que podrían desplazar a inquilinos de menor poder adquisitivo.
Imponer obligaciones adicionales
Además de las restricciones en el aumento de las rentas, los grandes tenedores tienen la obligación de contribuir a la oferta de vivienda social. La ley estipula que una parte de su cartera inmobiliaria debe estar disponible a precios reducidos para la población con bajos ingresos. Entre otras casuísticas, se puede plantear una prórroga extraordinaria si hay vulnerabilidad en el caso del arrendatario y conciliación previa en ciertos desahucios. Con estas medidas, se pretende ampliar el acceso a vivienda asequible.
Viviendas vacías y recargos del IBI
Los ayuntamientos pueden aplicar recargos de IBI a viviendas desocupadas cuando se cumplen ciertos requisitos y sin causas justificadas y por un plazo superior a dos años. El propietario de la vivienda debe poseer cuatro o más inmuebles de uso residencial. Este recargo puede suponer hasta el 50% del impuesto y hasta el 100% si se superan los tres años de desocupación.
Transparencia y colaboración con el Estado
La ley de Vivienda en España establece a los grandes tenedores la responsabilidad de reportar regularmente sus actividades de alquiler y las características de su cartera de viviendas. Esto tiene como objetivo aumentar la transparencia en el mercado inmobiliario y permitir una mejor planificación y regulación estatal.
Si eres gran tenedor de inmuebles, así es cómo te ayuda Prime Invest
Ser gran tenedor, según la Ley 12/2023, conlleva responsabilidades específicas orientadas a reforzar la transparencia, evitar conductas especulativas y favorecer un acceso más equilibrado a la vivienda. Con este marco, la Administración busca un mercado de alquiler más estable, previsible y accesible, sin renunciar a la seguridad jurídica para la inversión.
Para el inversor internacional, ser gran tenedor no es un obstáculo, es una condición de escala que exige planificación: conocer zonas tensionadas, optimizar fiscalidad y ocupación. Con la consultoría inmobiliaria y comercialización adecuadas, la obra nueva en destinos de lujo mantiene un atractivo sólido a medio y largo plazo.
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