Escritura de Declaración de Obra Nueva

Tanto para comprar una propiedad desde cero y nunca antes habitada, como para poner en regla todos los documentos de una reforma integral, el concepto de obra nueva es un término que puede traer dudas. Ambas situaciones mencionadas pueden ser consideradas como obra nueva. Para ello, es importante familiarizarse con este concepto antes de tomar cualquier decisión. 

Cada tipo de obra nueva está pensada para ofrecer mejores servicios, eficiencias, lujos e innovaciones. Para legalizar esta nueva construcción y disfrutarla una vez esté completada, es necesario llevar a cabo una serie de trámites. Y uno de los más importantes es el de la escritura de obra nueva. 

En Prime Invest, te contamos todos los detalles de este documento, incluyendo requisitos, distintas modalidades y los gastos asociados, que te será muy útil cuando vayas a formalizar tu nueva propiedad. ¡Empezamos!

Antes de nada, ¿qué se entiende por obra nueva?

Una obra nueva es aquella que se incluye por primera vez en el Registro de la Propiedad. Puede tratarse de una nueva edificación sobre un terreno donde antes no existía ninguna construcción o una ampliación que supera los 100 metros cuadrados sobre una construcción que sí existía con anterioridad.

En términos coloquiales, el término de “obra nueva” se entiende como una vivienda de nueva construcción donde no ha vivido nadie antes. Sin embargo, desde una perspectiva legal, se refiere al acto jurídico de declarar, mediante escritura pública, la existencia de un nuevo bien inmueble.

La autorización para llevar a cabo la construcción de la nueva obra se obtiene al formalizar el derecho de superficie a través de una escritura pública. Este proceso otorga la capacidad legal necesaria para llevar a cabo la edificación en cuestión.

¿Qué es la escritura de una obra nueva?

Se entiende como escritura de obra nueva el trámite administrativo que detalla las transformaciones realizadas en una parcela, ya sea por la construcción de una nueva edificación o la ampliación de una construcción que ya existía. 

Este documento, firmado ante notario, no sólo certifica la existencia de la edificación, sino que también formaliza la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad, simplificando trámites. Con todos estos procesos burocráticos aseguramos la titularidad de la vivienda y las características o derechos de la propiedad.

En definitiva, la escritura de una obra nueva es esencial para adquirir una propiedad, ya que marca su existencia jurídica, asegura que tiene todos los permisos administrativos en regla y facilita su inscripción en el Registro de la Propiedad.

¿Es obligatorio hacer la escritura de la obra nueva?

La escritura es responsabilidad del propietario de la obra. Este proceso es obligatorio para constructores o promotores que sean propietarios de la vivienda. En situaciones donde el dueño sea un particular que ha construido en un terreno de su propiedad para darle un uso personal a la edificación, en principio esta escritura no es obligatoria. Sin embargo, resulta necesaria para contratar suministros como electricidad o agua, por lo que a efectos prácticos se debe realizar igualmente. 

Es más, por motivos legales y prácticos, cuando la obra es de un particular, se requiere la escritura si se solicita un préstamo hipotecario, se vende la propiedad construida o se alquila. 

Tipos de declaración de obra nueva

Podemos hablar de distintos tipos de declaración de obra nueva en función del estado de la obra:

Escritura de declaración de obra nueva en construcción

Es posible realizar la escritura de obra nueva antes de la finalización de la construcción. A menudo, este trámite es requerido por entidades financieras para evaluar la financiación. Para este proceso, se necesita un acto de conformidad, generalmente la licencia municipal, con todos los detalles que permitan la identificación de la propiedad y una certificación de un técnico que acredite la conformidad con el proyecto de obra. 

Al completarse la construcción, se debe documentar con un acta de fin de obra, sustituyendo a la escritura de declaración de obra nueva, pero cumpliendo con los mismos requisitos.

Escritura de declaración de obra nueva terminada

En este caso, la declaración de obra nueva se obtiene una vez la construcción de la obra está completamente acabada y se han cumplido todos los requisitos legales previos. Llegados a este punto, se deben presentar los siguientes documentos: 

• Licencia de autorización administrativa. 
• Certificación expedida por un profesional que avale el final de obra o de obra nueva.
• Cédula de habitabilidad
• Seguro decenal para edificios.
• Licencia de primera ocupación o en su defecto, si la normativa local lo permite, comunicación previa o declaración responsable.
• Certificado de eficiencia energética.

Adicionalmente, la Ley Hipotecaria demanda los siguientes requisitos para formalizar la escritura:

• Inclusión de las coordenadas de ubicación geográfica del inmueble
• Que el Libro del Edificio esté depositado en el Registro de la Propiedad.

¿Cuáles son los gastos en la escritura de obra nueva terminada?

Como en cualquier otra escritura, el notario tiene la responsabilidad de verificar la legalidad de todos los procedimientos llevados a cabo. El coste asociado a formalizar ante notario la declaración de obra varía en función del gasto total de la construcción y comprende tres elementos: 

• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Se trata del impuesto que grava la declaración de obra nueva. Según la Comunidad Autónoma en la que se ubique la propiedad varía entre el 0,5% y el 1,5% del Presupuesto de Ejecución Material de una Obra (PEM). Este representa el gasto total desde el inicio hasta la finalización de la construcción. 
• Honorarios del notario. La notaría que se encarga de los trámites burocráticos, suele cobrar en función del intervalo donde se encuentra el precio de la obra nueva.
• Tarifas del Registro de la Propiedad. El precio de la inscripción de la escritura de obra nueva en el Registro de la Propiedad suele ser del 0,03% del valor de la edificación.

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